¿Cómo hacer la rehabilitación de un edificio? Pasos a seguir

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rehabilitacion-alicanteUna revisión rutinaria, o incluso una sencilla inspección visual por parte de los vecinos, pueden determinar la necesidad de rehabilitar un edificio para mejorar su funcionalidad, resolver patologías, ganar en seguridad y mejorar la estética de una construcción. Pero, antes de emprender un camino que no todo el mundo sabe dónde empieza, conviene acudir a especialistas que sepan cómo hacer la rehabilitación de un edificio.

Antes de iniciar cualquier trámite, y una vez que se han detectado problemas o patologías en la finca, es importante mantener a los propietarios de la misma informados a través de reuniones, ya sean ordinarias o extraordinarias. Una vez puesto en conocimiento de todos los vecinos, en esa junta deben establecerse los pasos a dar consensuadamente, y aprobándolos según corresponda, que deben quedar reflejados junto a los acuerdos adoptados en el acta de la reunión.

Es necesaria, por supuesto, la participación del administrador de fincas. Su figura deberá aportar el conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, marco normativo en el que se regula la gestión de las comunidades de propietarios. Su labor es importante como secretario-administrador a la hora de organizar las reuniones, establecer los puntos del día y coordinar las mismas tomando nota de todos los acuerdos que se adopte para, posteriormente, trasladarlo al acta que se enviará a todos los vecinos.

La aprobación de la obra, su importa y la empresa que la ejecute deberán quedar plasmados en el acta de dicha reunión a través del secretario-administrador, debiendo ir firmada tanto por el administrador como por la presidencia de la comunidad.

Para rehabilitar un edificio es necesario contar con alguien que sepa cómo hacer la rehabilitación de un edificio. Cada normativa urbanística municipal establece los casos en los que es obligatorio contar con un técnico al frente de la ejecución de las obras. Por regla general, podemos decir que si la obra contempla la colocación de andamios, o se trata de alguna intervención estructural, la contratación de un técnico competente es de obligado cumplimiento, teniendo éste que proceder a la redacción de un proyecto que se presentará en el área de urbanismo para la solicitud de la licencia de obra.

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De igual forma, durante la realización de los trabajos un técnico deberá hacerse cargo de la dirección de obra y de la coordinación de seguridad y salud. En obras de rehabilitación de edificios es habitual que esta figura recaiga en el mismo técnico redactor del proyecto: los técnicos que las normativas designan como competentes para llevar a cabo este tipo de trabajos son principalmente arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación.

Más allá de la obligatoriedad que cada municipio establece sobre los requisitos a la hora de conceder una licencia de obra a un promotor (por ejemplo, una Comunidad de Propietarios), la contratación de un técnico es muy aconsejable por distintos motivos.

  • Analizará las patologías y daños que presente el edificio, planteando en su proyecto los materiales y procedimientos constructivos a utilizar para la correcta reparación de las lesiones.
  • Su proyecto servirá al promotor para solicitar presupuestos a empresas especializadas, teniendo éstas que valorar la obra tal y como se describe en los documentos del proyecto (planos, mediciones, pliegos de condiciones, etc.).
  • Una vez recibidas las distintas ofertas, el técnico podrá estudiarlas y depurarlas para conocer si están basadas fielmente en los documentos de su proyecto. Una vez realizada esta comprobación, podrá desarrollar un comparativo de los presupuestos presentados, con objeto de facilitarle al promotor la información resumida de todos los ofertantes, y que de este modo le sirva de ayuda para la adjudicación de las obras.
  • Durante la ejecución de los trabajos, el técnico al frente de las mismas velará por la correcta aplicación de materiales, comprobando en todo momento que la obra se ejecuta siguiendo los criterios establecidos en su proyecto, controlando los costes y los plazos. De igual forma, velará por el cumplimiento de la normativa de seguridad y salud en la obra.
  • El colegio profesional y el seguro de responsabilidad civil del técnico son avales importantes para el promotor.
  • Terminada la obra, el técnico emitirá el correspondiente certificado final de la misma, documento que servirá para comunicar al Ayuntamiento la terminación de los trabajos. Ese mismo documento marcará el inicio del periodo de garantía de la obra.

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Por otro lado, y aunque el técnico pueda proporcionarlo a la empresa rehabilitadora, es conveniente y muy aconsejable que el técnico contratado por la comunidad de propietarios sea totalmente independiente, sin pertenecer a la plantilla de la constructora, y de esa forma hacer prevalecer durante la ejecución de la obra los criterios y competencias que le correspondan.

Todas las obras que realicemos en un inmueble deben contar con su correspondiente licencia municipal, según la ordenanza de licencias de cada ayuntamiento. Para ello, hay que cumplimentar una solicitud que se presenta en el área de urbanismo, y como norma general acompañada del proyecto de ejecución visado por el Colegio Profesional correspondiente.

De igual forma, será necesario solicitar otro permiso en caso de tener que ocupar la vía pública (acera o calzada) durante la ejecución de las obras, como por ejemplo la instalación de andamios o la colocación de un contenedor de escombros. Esta solicitud se tramita en el área de ocupación de la vía pública de cada consistorio.

En Grupo BDI, a través de nuestro departamento de Administración, gestionamos todos estos permisos gratuitamente para el cliente, facilitando así la concesión de los permisos necesarios para poder realizar la obra. De igual forma, también tramitamos desde la concesión de financiación para las comunidades a unos tipos de interés preferentes, como las gestiones para el cliente obtenga ayudas y subvenciones, tanto estatales como autonómicas.

También hay que tener en cuenta, antes de comenzar a planificar cómo hacer la rehabilitación de un edificio, tener una póliza que asegure los trabajos. Es muy importante que la comunidad de propietarios solicite una copia de la póliza del seguro de responsabilidad civil a aquellas empresas invitadas a presupuestar la obra, de tal forma que puedan analizar el alcance de sus coberturas y comprobar si son adecuadas y suficientes antes de adjudicar la obra. En Grupo BDI tenemos una póliza con unas amplias coberturas por importe de dos millones de euros.

Cómo hacer la rehabilitación de un edificio

¿Cuándo es mejor rehabilitar un edificio?

La mejor manera de saber cómo hacer la rehabilitación de un edificio puede comenzar por un gesto tan sencillo como mirar al calendario y pensar en algunas circunstancias del proyecto.

  • Urgencia de las mismas. Hay ocasiones en las que una comunidad de propietarios puede ser instada por la autoridad municipal a la ejecución de ciertas obras mediante un “decreto orden de ejecución”, bajo la pena de imposición de multas coercitivas en caso de que no se lleven a efecto. Estos casos se dan cuando son detectados elementos o partes del inmueble con deficiencias graves que puedan provocar daños mayores, como por ejemplo cornisas en mal estado o pilares con severas patologías.
  • Temporalidad. En inmuebles destinados principalmente a segundas residencias en zonas de veraneo, la preocupación llega en los periodos estivales. Para evitar las molestias que una obra de rehabilitación puede causar a los vecinos, es habitual interrumpir los trabajos en estas fechas y retomarlos una vez pasa la temporada de veraneo, coincidiendo generalmente con el inicio del curso escolar de los niños.
  • Cuestiones técnicas. Ciertos trabajos han de realizarse bajo ciertas condiciones climatológicas para favorecer la correcta ejecución de los mismos. La aplicación de la mayor parte de los materiales de construcción debe hacerse siguiendo la ficha técnica que los caracteriza, en la que se definen entre otras cuestiones las temperaturas ideales para su aplicación. Por ejemplo, el hormigonado de una solera para un pavimento impreso no debe hacerse en condiciones de mucho frío o calor, ya que el cemento necesita de cierta cantidad de agua para su fraguado y las temperaturas extremas, ya sean por arriba o por abajo del termómetro, provocan la evaporación de la misma o la congelación, respectivamente, lo que evita un correcto curado. Para determinar estas cuestiones, es interesante contar con la opinión y el asesoramiento de un técnico, o de una empresa especializada.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, el plazo medio para que una comunidad de propietarios lleve a cabo la contratación de un técnico para la redacción del proyecto, la solicitud de licencias municipales, la solicitud de ofertas y contratación de empresa rehabilitadora, puede oscilar aproximadamente entre cuatro y seis meses, dependiendo de factores como la magnitud y complejidad de la obra a ejecutar. Para saber cómo hacer la rehabilitación de un edificio también hay que dominar estos tiempos y gestiones.

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