Ventajas de la rehabilitación de edificios sobre la obra nueva
Rehabilitar un edificio es una opción alternativa a la construcción de uno nuevo, con sus pros y sus contras. En ellos influyen muchos factores, tanto los puramente racionales y económicos como los más personales, como puede ser el aprecio sentimental del propietario de un inmueble heredado de un familiar, por ejemplo. Generalmente, las ventajas de una opción son los inconvenientes de la contraria, aunque tanto rehabilitar como construir tienen denominadores comunes: la mejora en la eficiencia energética, en la estética y en el cuidado medioambiental. En Grupo BDI, como especialistas en el sector, analizamos las ventajas de la rehabilitación de edificios.
Ventajas de la rehabilitación de edificios
Cuando se opta por la restauración, la rapidez de ejecución, el factor económico y el respeto por el patrimonio arquitectónico son ventajas destacables. Aun así, ambas opciones son compatibles, aunque la rehabilitación ya no es una opción más, sino que se trata de una necesidad: la tendencia en la población en las últimas décadas ha sido la de agruparse en núcleos urbanos, con parques inmobiliarios viejos y espacios céntricos ya limitados.
Por supuesto, entre las ventajas de la rehabilitación de edificios está el cuidado de la salud arquitectónica local: un núcleo urbano cuidado y restaurado sin duda contribuye al lucimiento del patrimonio de la ciudad, revaloriza las zonas y fomenta la actividad económica de los barrios, llenando de vida los espacios públicos para su encuentro.
Esa conservación arquitectónica, tanto a nivel patrimonial como estético, contribuye de manera decisiva en la imagen de nuestras ciudades, dotándolas de personalidad y encanto. El cuidado y correcto mantenimiento de nuestro patrimonio transmite mejor la historia del pasado a nuestros días, por lo que resulta fundamental una adecuada conservación del mismo desde un punto de vista personal, ya que supone un beneficio directo para el entorno urbano. Si una ciudad carece de un patrimonio arquitectónico histórico debe aportar otras cosas que la hagan interesante, tanto desde el punto de vista del residente como del visitante.
Además, una de las ventajas de la rehabilitación de edificios frente a la construcción de nueva obra es, sin duda, la economía. La rehabilitación supone un menor coste respecto a una obra nueva. De acuerdo a nuestras intervenciones, y siempre dependiendo de la envergadura de la reforma a realizar (suponiendo que la estructura, fachada y parte de tabiquerías y escaleras se conservan) el ahorro estimado se encuentra por encima del 50% al optar por la rehabilitación ante la obra nueva.
La rehabilitación es también uno de los factores clave en el corto y medio plazo para las políticas y ayudas destinadas a vivienda, por el aspecto positivo de las mismas y porque se destinan prioritariamente a los casos más necesarios.
Dado el irregular modelo de desarrollo económico español, más acentuado respecto a otros países más estables de la zona euro, los riesgos que desgraciadamente corremos son bien conocidos por la sociedad. Tras pocos años de bonanza económica llegan largos años de recesión. El modelo económico que aporta la rehabilitación es, sin duda, mucho más estable y constante en el tiempo que el de la obra nueva. La rehabilitación es necesaria tanto en la época de bonanza como en las crisis económicas, aportando mayor estabilidad social tanto a los profesionales del sector como a la mano de obra que emplea, contribuyendo a mitigar los desajustes derivados de la construcción de obra nueva.
La rehabilitación, clave en la política de vivienda
Desechar o despreciar el parque inmobiliario ya construido es un despilfarro. Siempre es preferible rehabilitar, reformar e invertir en edificios existentes que construir nuevos. La ventaja está en que se ahorra energía, se aprovechan recursos existentes y se eliminan los daños y molestias de la demolición, como residuos, polvo o ruido, entre otros. Rehabilitar siempre es más sostenible que cualquier modo de edificar una nueva construcción.
Rehabilitar un edificio de viviendas, aunque se sustituyan todas las carpinterías, se dote de aislamientos y se cambien las instalaciones, supone un ahorro energético y de contaminación del 60% aproximadamente frente al proceso de derribarlo y construir uno nuevo. Básicamente, solo existen tres procesos que pueden conducir razonablemente a reducir las necesidades energéticas y la carga sobre el medio ambiente generada por las edificaciones:
- Rehabilitación de edificios existentes.
- Sustitución de edificios antiguos, ecológicamente despilfarradores, por nuevas construcciones de bajo consumo.
- Cierre de intersticios entre edificios.
Desde el punto de vista social, la rehabilitación se trata de una gran dinamizadora de la actividad del sector y la economía local en su conjunto. La rehabilitación, que a menudo realizan pequeñas y medianas empresas muy vinculadas al territorio, se trata de una actividad intensiva de mano de obra. Una buena política pública de subvenciones e impuestos puede contribuir a hacer más transparente un mercado que, a menudo, se puede ver inclinado hacia la economía sumergida.
Desde el punto de vista presupuestario, la rehabilitación es una política de vivienda más eficiente que la de nueva construcción. Con un coste menor, contribuye a la mejora de las prestaciones de la vivienda y, además, puede incidir en las capas de población más desfavorecidas, que tienen dificultades para acceder a una vivienda social. Por otro lado, los beneficios sociales y económicos de la rehabilitación son inmediatos y tangibles, ya que mejora la calidad de vida de la población, arraiga a los resudentes en su entorno, mantiene la ciudad viva, crea actividad económica, preserva el patrimonio y garantiza la perviviencia de los espacios públicos como lugar de encuentro, de intercambio, de cultura o de relación.
Visto desde un prisma más personal, con una rehabilitación interior podemos conseguir la misma calidad que en todas las características de una vivienda de nueva construcción: la economía de la rehabilitación está basada en el reciclaje. En una rehabilitación podemos suponer que se mantiene la estructura y al menos el 50% de la albañilería, y que el resto se sustituye. Por tanto, la rehabilitación permite ahorrar respecto a la obra nueva un 42’25 % en estructura, más un 54’125% en albañilería. Se trataría de una reforma que, en todo caso, permitiría mejorar la eficiencia energética del edificio antiguo a los estándares actuales.
El proceso hacia la rehabilitación
Durante las últimas décadas, el proceso de rehabilitación inmobiliaria ha adquirido un gran protegonismo en el desarrollo y mejora de las ciudades, tanto por su incidencia en los ámbitos empresarial y económico como por la heterogeneidad de los agentes que intervienen en dicho proceso. La recuperación y conservación ha supuesto una alternativa de inversión para muchos agentes del sector inmobiliario, ya que ofrece la posibilidad de invertir en unos activos de menor riesgo.
En efecto, en primer lugar, porque los proyectos de rehabilitación suelen requerir un menor plazo para su desarrollo en comparación con la obra nueva; en segundo lugar, porque suelen circunscribirse a zonas de edificación muy consolidadas de las grandes ciudades, con mercados de gran liquidez y demanda prácticamente acíclica; y, en último lugar, debido a la singularidad del producto final, pues la rehabilitación suele producir piezas únicas.
A todo lo anterior habría que añadir el interés que suscitan las ventajas de la rehabilitación de edificios en el ámbito político. El incremento de los proyectos de rehabilitación se ha producido al socaire de una legislación favorable a la protección y recuperación del pasado urbano, que se ha traducido en una generalizada política de ayudas, subvenciones y préstamos a fondo perdido que las instituciones locales, autonómicas, nacionales y europeas han venido desarrollando con la finalidad de afrontar el hecho del deterioro paulatino del parque inmobiliario.
Sin embargo, no hay que olvidar las dificultades que debe soslayar la actividad rehabilitadora: la escasez de edificios susceptibles de rehabilitación, las patologías que suelen presentar estos edificios, la existencia de propiedades indivisas con voluntades contrapuestas, la ocupación de los edificios por parte de inquilinos de renta antigua, y las modificaciones llevadas a cabo en materia urbanística, entre otras. En este orden de ideas, no hay que subestimar tampoco la negativa influencia que para la realización de este tipo de operaciones ha supuesto el intrusismo profesional, que se ha visto favorecido por el último ciclo expansivo experimentado en el sector inmobiliario, que lleva una pugna entre la competencia por el producto.
Actualmente, el sector está en un cambio de ciclo. Es necesario un ajuste de mercado para seleccionar operadores y agentes en general, y que permita un equilibrio sostenible entre oferta y demanda que se va a producir de forma progresiva, similar a la de un aterrizaje suave; aunque como sucede aún en el aterrizaje más perfecto, será inevitable experimentar turbulencias en algún momento.
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